معاينة الشقة قبل الشراء هي فرصتك الوحيدة لاكتشاف العيوب قبل ما تدفع، مش بعد ما تستلم. المعاينة الصح بتفحص خمس حاجات بالترتيب: الهيكل والحيطان، والسباكة والرطوبة، والكهرباء والعدادات، والعمارة والجيران، والأوراق. التشطيب الحلو ممكن يخبي شرخ أو تسريب، فخلي عينك على اللي ورا الدهان. في الدليل ده قائمة فحص عملية تاخدها معاك، وإمتى تعاين مرتين، وإيه الأسئلة اللي لازم تسألها للبائع أو السمسار.
الخلاصة السريعة: عاين مرتين على الأقل، مرة بالنهار ومرة بالليل أو في وقت الذروة. افتح كل الحنفيات واطفي كل حاجة وبص على العداد. دوّر على الرطوبة في السقف تحت الحمام وورا الدواليب. اسأل عن العدادات باسم مين ومديونياتها. واطلب صور الأوراق قبل ما تدفع أي عربون.
قبل ما تنزل المعاينة: جهّز نفسك
المعاينة اللي من غير تحضير بتتحول لجولة سياحية. قبلها بيوم:
- اطلب من السمسار صور الوحدة والمخطط والمساحة بالمتر، وسعرها وخطة السداد لو فيه تقسيط.
- اسأل عن عمر العمارة، والدور، وفيه أسانسير ولا لأ، وهل الوحدة ريسيل ولا من المطور.
- خد معاك: كشاف موبايل، وشاحن موبايل صغير تجرب بيه البرايز، ومتر قياس، ودفتر أو تطبيق ملاحظات.
- لو تقدر، خد معاك مهندس أو حد فاهم في التشطيبات. ساعة من وقته أرخص بكتير من تصليح عيب بعد الشرا.
قائمة فحص معاينة الشقة بندًا بندًا
| القسم | افحص إيه | العلامة اللي تقلقك |
|---|---|---|
| الهيكل | الأسقف والكمرات والحيطان الخارجية | شروخ مايلة أو عريضة، أو حديد ظاهر |
| الهيكل | البلكونات والسلالم | شروخ عند اتصال البلكونة بالمبنى |
| الرطوبة | السقف تحت الحمام والمطبخ في الدور اللي فوق | بقع صفرا، دهان منفوخ، ريحة عفن |
| الرطوبة | ورا الدواليب وتحت الشبابيك | نش أو عفن على الحيطة |
| السباكة | ضغط المية في كل حنفية مع فتح أكتر من واحدة | ضعف واضح أو مية لونها متغير |
| السباكة | الصرف في الحمامات والمطبخ | صرف بطيء أو ريحة مجاري |
| السباكة | السخان ومكانه وتهويته | سخان غاز في حمام من غير تهوية |
| الكهرباء | البرايز والمفاتيح في كل أوضة | سخونة، شرار، أو برايز مش شغالة |
| الكهرباء | لوحة الكهرباء والقواطع | أسلاك مكشوفة أو قواطع مش متعلّم عليها |
| العدادات | عداد الكهرباء والمية والغاز | عداد مش باسم البائع أو عليه مديونية |
| الشبابيك | قفل الشبابيك والأبواب وعزلها | تراب وصوت شارع داخل والشباك مقفول |
| التهوية | اتجاه الشقة ودخول الشمس | أوض من غير شمس أو منور بس |
| الأرضيات | استواء البلاط وصوته | بلاط بيرن فاضي أو مكسور |
| العمارة | المدخل والسلم والأسانسير | أسانسير واقف أو مدخل مهمل |
| العمارة | السطح وخزانات المية | تسريب من السطح أو خزانات مكشوفة |
| الجيران | اتحاد الشاغلين أو إدارة العمارة | مفيش حد مسؤول عن الصيانة |
| المنطقة | الدوشة بالليل والمواصلات والخدمات | ورشة أو قهوة تحت الشباك |
صوّر الجدول ده على موبايلك وامشي عليه أوضة أوضة. مش لازم تبقى مهندس؛ المهم ما تسيبش بند من غير ما تبص عليه، وتكتب جنب كل بند «تمام» أو «محتاج سؤال».
ليه تعاين مرتين؟
المعاينة الأولى بتشوف فيها الشقة. التانية بتشوف فيها الحياة حواليها. عاين مرة بالنهار عشان الإضاءة والشمس والتشطيب، ومرة بالليل أو في ساعة الذروة عشان الدوشة والإضاءة في الشارع وسهولة الركنة. كتير من المشترين بيكتشفوا بعد السكن إن تحت الشباك قهوة شغالة لحد الفجر، أو إن الشارع بيقفل وقت المدارس.
وفي المعاينة التانية، جرّب الطريق للشغل أو المدرسة في نفس الوقت اللي هتعمله كل يوم. التجربة دي بتقول أكتر من أي وصف في الإعلان.
الشقة الريسيل ووحدة المطور: إيه اللي يختلف في المعاينة؟
في الريسيل أنت بتعاين شقة اتعاش فيها، فالعيوب ظاهرة أكتر لو بصيت صح: رطوبة قديمة، أو تعديلات في السباكة أو الكهرباء عملها المالك من غير مهندس. اسأل عن أي تكسير اتعمل في الحيطان، واطلب فواتير آخر كهربا ومية وغاز عشان تتأكد إن مفيش مديونية.
في وحدة المطور الجاهزة قارن اللي شايفه بملحق المواصفات في العقد، مش بالوحدة النموذجية. واطلب إيصال حجز مكتوب فيه مواصفات الوحدة، واحتفظ بيه وقارن عليه وقت الاستلام، ولو حصل خلاف راجع حقوقك في قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018 مع محامي. ولو الوحدة في كمبوند، اسأل عن وديعة الصيانة ورسومها، وشرحناها في دليل وديعة الصيانة.
الأسئلة اللي تسألها للبائع أو السمسار
- الشقة باسم مين، وإيه سند الملكية؟ مسجلة ولا عقد ابتدائي؟
- العدادات باسم مين، وعليها أي مديونية؟
- فيه أي مخالفات أو تعديلات في المبنى أو في الوحدة نفسها؟
- مين مسؤول عن صيانة العمارة، وكام الاشتراك الشهري؟
- البيع ليه، ومن إمتى معروضة؟
- إيه اللي هيفضل في الشقة وقت التسليم: تكييفات، مطبخ، سخان؟
- ميعاد التسليم إمتى بالظبط، وهيكتب في العقد؟
أهم سؤال هو الأول. لو الشقة مش مسجلة، اعرف إيه اللي محتاجه عشان تسجلها بعدين من دليل تسجيل شقة في الشهر العقاري، وخد بالك إن تعديلات القانون 9 لسنة 2022 جرّمت تقديم مستندات مزورة للتسجيل بحسب ملخص أندرسن مصر، فما تقبلش أي ورق «متظبط».
لو أنت برة مصر: المعاينة بالفيديو
ناس كتير في الخليج بتعاين أول مرة بمكالمة فيديو. ده ينفع بشرط إنك أنت اللي توجّه الكاميرا:
- اطلب مكالمة مباشرة مش فيديو متسجل، عشان تقدر تقول «ارجع ورا» أو «قرّب هنا».
- ابدأ من برة: الشارع ومدخل العمارة والسلم والأسانسير.
- خلي الكاميرا تبص على كل سقف، وخصوصًا تحت حمام الدور اللي فوق، وورا الأبواب والدواليب.
- اطلب يفتح حنفيتين مع بعض ويجرب بريزة بشاحن قدامك.
- صوّر العدادات قريب وآخر فواتير عليها اسم صاحب الحساب.
المعاينة بالفيديو فلتر مش قرار نهائي. قبل ما تحول أي فلوس، خلي حد تثق فيه يعاين بنفسه، ويفضل معاه مهندس.
بعد المعاينة: قبل ما تدفع العربون
- اكتب ملاحظاتك في نفس اليوم وصوّر كل عيب لقيته.
- استخدم العيوب في التفاوض على السعر أو اطلب إصلاحها قبل التسليم وتتكتب في العقد.
- ما تدفعش عربون قبل ما تشوف صور الأوراق بنفسك.
- لو الوحدة في العاصمة الإدارية، راجع أسئلة المطور والعقد في دليل عقارات العاصمة الإدارية.
ولو المعاينة لوحدة ريسيل، فالفحص الفني نصف المهمة فقط؛ النصف الآخر هو العقد الأصلي والأقساط المتبقية والأوفر، وشرحناه في مقال شقة ريسيل.
كيف تساعد Buildoura
Buildoura منصة للسماسرة والمطورين بيبنوا عليها مواقعهم، وبتساعد المشتري يعرف أغلب اللي محتاجه قبل ما ينزل: صور الوحدة ومخططها وسعرها، وفلاتر بحث بالميزانية والمنطقة، وزر واتساب للتواصل المباشر. ده بيخلي المعاينة نفسها لفحص الحاجات اللي ما تتشافش في الصور.
وعلى جانب السمسار، نظام إدارة العملاء بيسجل ملاحظات كل معاينة ومرحلة كل عميل، فيعرف مين محتاج معاينة تانية ومين جاهز للعقد. وشرحنا ده في نظام متابعة الوكلاء العقاريين.
الأسئلة الشائعة
إيه أهم حاجة أفحصها في معاينة الشقة قبل الشراء؟
الرطوبة والشروخ والسباكة، لأنها أغلى عيوب في التصليح وأسهل حاجة يخبيها الدهان الجديد. بعدها العدادات والأوراق، لأن المديونية أو الملكية الناقصة مشكلة قانونية مش مجرد تصليح.
كام مرة لازم أعاين الشقة؟
مرتين على الأقل، مرة بالنهار ومرة بالليل أو في وقت الذروة. ولو لقيت عيوب في المعاينة الأولى، خد معاك مهندس في التانية.
هل محتاج مهندس في المعاينة؟
مش شرط، لكنه مفيد جدًا في الشقق القديمة أو اللي اتعمل فيها تعديلات. ساعة من وقت مهندس ممكن توفر عليك تصليحات كبيرة أو تقويك في التفاوض على السعر.
أعرف إزاي إن العدادات مفيهاش مديونية؟
اطلب آخر فواتير الكهرباء والمية والغاز، وشوف اسم صاحب العداد عليها. ولو العداد مش باسم البائع، اسأل إزاي هيتنقل باسمك بعد البيع قبل ما تدفع.
ينفع أدفع عربون في يوم المعاينة؟
الأفضل لأ. خد يوم تراجع فيه ملاحظاتك وتشوف صور الأوراق بنفسك. ولو اضطريت تدفع، اكتب إيصال واضح فيه بيانات الوحدة وشرط استرداد العربون لو الأوراق طلعت ناقصة.
كتبته هالة مصطفى، Real-Estate Solutions Lead في Buildoura. المقال للتوعية العامة وليس بديلًا عن فحص هندسي أو استشارة قانونية.
لو أنت سمسار وعايز عملاءك يوصلوا المعاينة وهم عارفين كل تفاصيل الوحدة، ابدأ على Buildoura.
عايز تعاين وحدات تفاصيلها مكتوبة قبل ما تنزل؟
قولنا المنطقة والميزانية ونوع الوحدة، وفريق Buildoura يوصلك بسماسرة بيعرضوا الصور والمخططات والسعر قبل المعاينة.