عمولة السمسار في مصر هي الأجر الذي يتقاضاه الوسيط العقاري حين تؤدي وساطته إلى إبرام عقد البيع أو الإيجار. ويحددها قانون التجارة رقم 17 لسنة 1999 بثلاث طبقات: الاتفاق المكتوب أولًا، ثم العرف إن لم يوجد اتفاق، ثم تقدير القاضي بحسب الجهد والوقت. أما موعد الاستحقاق في بيع العقار فهو توقيع العقد الابتدائي، لا التسجيل في الشهر العقاري.
الخلاصة السريعة: لا توجد نسبة عمولة ثابتة يفرضها القانون في بيع الشقق. السمسار يستحق أجره فقط إذا أدت وساطته إلى العقد، ويطالب به من فوّضه، لا من الطرف الآخر تلقائيًا. اكتب النسبة ومن يدفعها وموعد السداد في اتفاق قبل أول معاينة، وتأكد أن السمسار مقيد رسميًا.
ما هي عمولة السمسار في القانون المصري؟
تعرّف المادة 192 من قانون التجارة السمسرة بأنها عقد يتعهد فيه السمسار لشخص بالبحث عن طرف ثانٍ لإبرام عقد معين والتوسط في إبرامه. معنى ذلك أن العلاقة تبدأ بتفويض، ولو شفهيًا، وأن الأجر مقابل نتيجة لا مقابل مجهود فقط.
وتقول المادة 193 إن أجر السمسار، إذا لم يحدده القانون أو الاتفاق، يُعيّن وفق العرف. وإذا لم يوجد عرف يقدّره القاضي تبعًا لما بذله السمسار من جهد ووقت. لهذا تسمع في السوق نسبًا متداولة، لكنها عرف قابل للتفاوض وليست رقمًا ملزمًا في كل صفقة.
ومن الناحية الشرعية، أوضحت دار الإفتاء المصرية أن السمسرة عقد مشروع، وأنه يجوز للسمسار أن يتفق مع البائع أو المشتري أو كليهما إذا لم يكن وكيلًا عن أحدهما، بشرط التراضي على الأجر والصدق والأمانة واتباع القوانين المنظمة.
متى يستحق السمسار عمولته؟
هذا أكثر سؤال يسبب نزاعات. والإجابة في المادة 194 واضحة، ونلخصها في الجدول التالي:
| الحالة | هل يستحق السمسار العمولة؟ | المرجع |
|---|---|---|
| المعاينة تمت والصفقة لم تُبرم | لا، الأجر مرتبط بإبرام العقد | المادة 194 |
| الصفقة لم تتم بسبب تعنت من فوّضه | يجوز للمحكمة تعويضه عن جهده | المادة 194 |
| تم توقيع العقد الابتدائي لشقة | نعم، حتى قبل التسجيل في الشهر العقاري | المادة 194 فقرة 4 |
| العقد معلق على شرط واقف (مثل موافقة تمويل) | لا يستحق إلا بتحقق الشرط | المادة 194 فقرة 3 |
| فُسخ العقد بعد إبرامه | يحق له المطالبة أو الاحتفاظ بالأجر ما لم يثبت غشه أو خطؤه الجسيم | المادة 195 |
| العمولة مبالغ فيها مقارنة بالجهد | يجوز للمحكمة تخفيضها ما لم تُدفع بعد إبرام العقد | المادة 196 |
النقطة العملية هنا: البائع الذي يوقع عقدًا ابتدائيًا مع مشترٍ أحضره السمسار، ثم يتأخر التسجيل شهورًا، لا يستطيع تأجيل العمولة بحجة أن البيع لم يُسجل. والتسجيل نفسه إجراء منفصل شرحناه في دليل تسجيل الشقة في الشهر العقاري.
عمولة السمسار من البائع أم المشتري؟
ينص قانون التجارة في المواد التالية للمادة 196 على أن السمسار لا يستحق الأجر إلا ممن فوّضه من طرفي العقد. فإذا فوّضه الطرفان، كان كل منهما مسؤولًا عن نصيبه دون تضامن، حتى لو اتفقا فيما بينهما على أن يتحمل أحدهما الأجر كله.
في الواقع المصري تتكرر ثلاثة أنماط:
- البائع وحده يدفع: شائع حين يعرض المالك شقته عند مكتب ويطلب منه البحث عن مشترٍ.
- المشتري وحده يدفع: حين يكلف المشتري سمسارًا بالبحث له عن وحدة بمواصفات محددة.
- الطرفان يدفعان: حين يتعامل السمسار مع الاثنين، وهنا يجب أن يعرف كل طرف ما يدفعه هو، وأن يكون السمسار أمينًا في عرض الصفقة على الاثنين.
والقانون يلزم السمسار، حتى لو فوّضه طرف واحد، بأن يعرض الصفقة على الطرفين بأمانة ويطلعهما على ما يعرفه من ظروفها. فإخفاء عيب في الشقة أو نزاع على الملكية ليس مسألة أخلاق فقط، بل مسؤولية قانونية عن الغش والخطأ الجسيم.
كيف تحسب عمولة السمسار؟ مثال توضيحي
الأرقام التالية افتراضية للتوضيح فقط، وليست نسبة سوق ولا سعر وحدة حقيقية. افترض شقة ريسيل بيعت بمبلغ 3,000,000 ج.م، واتفق البائع مع المكتب كتابةً على عمولة 2% من ثمن البيع النهائي.
| البند | القيمة في المثال |
|---|---|
| ثمن البيع النهائي في العقد الابتدائي | 3,000,000 ج.م |
| النسبة المتفق عليها كتابةً | 2% |
| العمولة المستحقة على البائع | 60,000 ج.م |
| موعد الاستحقاق | عند توقيع العقد الابتدائي |
| مصروفات السمسار (إعلانات، تصوير) | لا تُسترد إلا إذا اتفق عليها صراحةً |
لاحظ الكلمات المهمة: «ثمن البيع النهائي» لا السعر المعلن، و«كتابةً» لا كلام التليفون. فإذا تفاوض المشتري ونزل السعر، تُحسب النسبة على الثمن الفعلي. ولو تدخل أكثر من سمسار ولم يُحدد لكل منهم أجر مستقل، يقسم القانون الأجر المشترك بينهم بحسب جهد كل واحد.
اتفاق عمولة السمسار المكتوب: ماذا تكتب فيه؟
القانون رقم 21 لسنة 2022 المعدل لقانون الوكالة التجارية والوساطة التجارية تناول الوساطة العقارية تحديدًا. ووفق ما نقلته بوابة الأهرام عن عضو بلجنة الإسكان في مجلس الشيوخ، يمنع القانون ممارسة الوساطة العقارية دون قيد رسمي، ويوجب تحرير عقد سمسرة يتضمن بيانات محددة. ونشرح شروط القيد في مقال رخصة التسويق العقاري.
قبل أول معاينة، اطلب اتفاقًا يتضمن على الأقل:
- تاريخ الاتفاق وأسماء الطرفين وأرقامهم القومية.
- بيانات السمسار من السجل التجاري ورقمه الضريبي وما يثبت قيده.
- مواصفات الوحدة وعنوانها.
- نسبة العمولة أو مبلغها، وأساس الحساب (الثمن النهائي).
- من يدفع، ومتى بالضبط (توقيع العقد الابتدائي مثلًا).
- هل التفويض حصري أم لا، ومدته.
- هل تُسترد المصروفات أم لا.
ولو كنت سمسارًا يتعامل مع مطورين بنظام التسويق مقابل نسبة، فهذه علاقة مختلفة عن السمسرة بين أفراد، وتفاصيلها في مقال عقد التسويق العقاري.
أخطاء شائعة تضيع حق الطرفين
- الاتفاق الشفهي على عمولة السمسار: يتحول النزاع إلى إثبات العرف، وهو طريق طويل.
- معاينة مع سمسارين لنفس الشقة: فيطالب الاثنان بالعمولة. سجّل من عرّفك بالوحدة أولًا وبأي تاريخ.
- «تخطي» السمسار: أن يتفق البائع والمشتري مباشرة بعد معاينة رتبها السمسار. إذا ثبت أن وساطته هي التي أدت للعقد، يظل الأجر مستحقًا.
- السمسار طرف خفي في الصفقة: لا يجوز له أن يجعل نفسه مشتريًا أو بائعًا إلا بإذن المتعاقد، وفي هذه الحالة لا يستحق أجرًا.
كيف يساعدك Buildoura
Buildoura لا يحدد نسب عمولة السمسار ولا يفصل في النزاعات. لكنه يحل مشكلة الإثبات من جذورها لدى الوكالة: كل عميل يدخل من الموقع أو صفحة المشروع أو إعلانات فيسبوك يُسجل في نظام CRM مع مصدره والمندوب المسؤول عنه، ويُحفظ تاريخ كل مكالمة وملاحظة ومرحلة. وأداة العقود الرقمية تجعل خطوة الحجز والعقد ظاهرة بعد موافقة المشتري، فلا يضيع «من أحضر العميل» بين رسائل واتساب. ونشرح فكرة النظام بالتفصيل في مقال CRM العقارات.
الأسئلة الشائعة
كم عمولة السمسار في بيع شقة في مصر؟
لا يحدد القانون نسبة ثابتة لبيع الشقق. الأجر يُحدد بالاتفاق، فإن لم يوجد اتفاق فبالعرف، فإن لم يوجد عرف قدّره القاضي بحسب الجهد والوقت (المادة 193 من قانون التجارة). لذلك اتفق على النسبة كتابةً قبل المعاينة.
هل عمولة السمسار على البائع أم المشتري؟
يستحق السمسار الأجر ممن فوّضه فقط. فإذا فوّضه البائع فهو من يدفع، وإذا فوّضه الطرفان كان كل منهما مسؤولًا عن نصيبه دون تضامن. أما تحميل طرف للعمولة كاملة باتفاق بينهما فلا يمنع السمسار من مطالبة كل طرف بنصيبه.
متى يستحق السمسار عمولته في بيع العقار؟
بمجرد توقيع العقد الابتدائي، حتى لو لم يتم التسجيل في الشهر العقاري بعد، وفق الفقرة الرابعة من المادة 194. أما لو كان العقد معلقًا على شرط واقف، فلا يستحقها إلا بتحقق الشرط.
هل يستحق السمسار عمولة لو اتفق البائع والمشتري بدونه؟
إذا ثبت أن وساطته هي التي أدت إلى إبرام العقد، فالأجر مستحق ولو أُبرم العقد بعيدًا عنه. والإثبات أسهل كثيرًا مع اتفاق مكتوب وسجل بتاريخ تعريف المشتري بالوحدة.
هل يجوز للسمسار أخذ عمولة من الطرفين؟
نعم، بشرط ألا يكون وكيلًا عن أحدهما، وأن يتم التراضي على الأجر مع من يدفعه، وأن يعرض الصفقة على الطرفين بأمانة. هذا ما ذكرته دار الإفتاء، ويتفق مع واجب الأمانة في قانون التجارة.
كتبته هالة مصطفى، Real-Estate Solutions Lead في Buildoura. المقال للتوعية العامة وليس استشارة قانونية؛ في أي نزاع على العمولة راجع محاميًا ونص القانون الرسمي.
لو بتدير مكتب سمسرة وعايز كل عميل مسجل باسم المندوب اللي جابه من أول يوم، ابدأ على Buildoura.
بتبيع أو بتشتري وعايز سمسار مسجل واتفاق واضح؟
قولنا المنطقة ونوع الوحدة والميزانية، وفريق Buildoura يوصلك بوكالات بتشتغل باتفاق مكتوب وسجل متابعة واضح.