عقد التسويق العقاري اتفاق مكتوب بين مالك العقار أو مطوره وبين المسوق أو شركة التسويق العقاري، يحدد الوحدات التي سيسوقها، وهل التسويق حصري، ومدة العقد، والسعر، والعمولة ومتى تستحق، وكيف ينتهي العقد. العقد الجيد يمنع أشهر نزاعين في السوق: «العميل جه من مين؟» و«العمولة تستحق إمتى؟». يشرح هذا الدليل البنود الأساسية وما يشترطه القانون في مصر والسعودية. وهو ليس استشارة قانونية، فاعرض صيغتك النهائية على محامٍ.
الخلاصة السريعة: أي عقد تسويق عقاري يجب أن يحدد: الأطراف وبيانات قيد المسوق أو ترخيصه، والعقار ومستند ملكيته، ونطاق التسويق، والحصرية، والمدة، والسعر وصلاحية التفاوض، والعمولة وأساس حسابها ووقت استحقاقها ومن يدفعها، والإعلانات ومن يوافق عليها، والمصروفات، والإنهاء، وتسوية النزاعات. في السعودية يجب أن يكون العقد مكتوبًا ومحدد المدة ومودعًا لدى الهيئة العامة للعقار. وفي مصر يلزم أن يكون المسوق مقيدًا في سجل السماسرة العقاريين.
ما هو عقد التسويق العقاري؟
يُسمى أحيانًا عقد اتفاق تسويق عقاري، أو عقد وساطة، أو وثيقة تسويق عقاري. المسميات تختلف، والجوهر واحد: تفويض مكتوب من صاحب العقار لطرف آخر بأن يروج له ويجلب مشتريًا أو مستأجرًا مقابل عمولة.
وهو يختلف عن عقد البيع. عقد البيع بين البائع والمشتري، وينقل الملكية. أما عقد التسويق فبين صاحب العقار والمسوق، ولا ينقل شيئًا، بل ينظم العلاقة حتى يُبرم البيع.
البنود الأساسية في أي عقد تسويق عقاري
هذه قائمة البنود التي تحتاجها، سواء كتبت العقد بنفسك أو راجعت صيغة جاهزة:
| البند | ماذا يُكتب فيه | لماذا يهم |
|---|---|---|
| الأطراف | الأسماء الكاملة، وأرقام الهوية أو السجل التجاري، والعناوين، ورقم قيد المسوق في سجل السماسرة أو ترخيصه | يحدد من الملتزم، ويثبت أن المسوق يحق له العمل |
| العقار | العنوان، ورقم الوحدة، والمساحة، والمواصفات، ومستند الملكية | يمنع الخلاف حول ما تم تسويقه |
| نطاق العمل | تسويق فقط، أم تسويق وتفاوض وترتيب معاينات | يحدد ما ينتظره المالك من المسوق |
| الحصرية | حصري أم غير حصري، وهل يحق للمالك البيع بنفسه | أكثر بند يسبب نزاعات |
| المدة | تاريخ البداية والنهاية، وشروط التجديد | عقد بلا مدة يبقى مفتوحًا للخلاف |
| السعر | سعر العرض، والحد الأدنى المقبول، ومن يوافق على التخفيض | يحمي المالك من بيع بأقل مما يريد |
| العمولة | النسبة أو المبلغ، وعلى أي قيمة تُحسب، ومن يدفعها | العمولة دون أساس حساب واضح بداية نزاع |
| استحقاق العمولة | عند توقيع عقد البيع؟ أم عند سداد المقدم؟ أم عند التسجيل؟ | يحدد متى يحق للمسوق المطالبة |
| العميل بعد انتهاء العقد | مدة يستحق خلالها المسوق عمولته إذا اشترى عميل قدمه أثناء العقد | يمنع الالتفاف على المسوق بعد انتهاء العقد |
| الإعلانات | من يوافق على النص والصور والسعر المنشور | يمنع نشر بيانات خاطئة باسم المالك |
| المصروفات | من يدفع الإعلانات والتصوير والمطبوعات | تجنب مطالبات مفاجئة عند الإنهاء |
| الإنهاء والنزاعات | أسباب الإنهاء، ومدة الإخطار، وجهة الفصل في النزاع | يحدد المخرج قبل أن تحتاجه |
عقد تسويق عقاري حصري
العقد الحصري يعني أن مسوقًا واحدًا فقط يحق له تسويق العقار خلال المدة. يقبله المالك عادة مقابل التزام أكبر من المسوق، مثل ميزانية إعلانات أو تقارير دورية. وقبل التوقيع على عقد تسويق عقاري حصري، أو على أي نموذج عقد تسويق عقاري حصري جاهز، حدد كتابة:
- حدود الحصرية: هل تمنع المالك من البيع بنفسه لعميل جاء دون المسوق؟ أم تمنع المسوقين الآخرين فقط؟
- مدة الحصرية: قصيرة بما يكفي ليستعيد المالك حريته إذا لم يتحرك شيء.
- التزامات المسوق المقابلة: ميزانية إعلانية أو عدد إعلانات، وتقرير أسبوعي أو شهري بعدد الاستفسارات والمعاينات.
- مخرج الأداء: حق المالك في الإنهاء إذا لم تتحقق الالتزامات السابقة.
أما عقد تسويق حصري لمنتج عقاري كامل، مثل مرحلة في مشروع مطور، فيضيف بنودًا أخرى: قائمة الوحدات وأسعارها، وطريقة تحديث المخزون عند البيع، وخطط السداد المعتمدة، وهل يحق للمسوق تقديم خصم. شرحنا تسويق المشروعات للمطورين في دليل مسار حملات الكمبوند.
عقد التسويق العقاري بالعمولة: اكتب طريقة الحساب لا الرقم فقط
عبارة «العمولة 2%» وحدها لا تكفي. اكتب:
- الأساس: سعر البيع النهائي، أم السعر المعلن، أم المقدم فقط؟
- من يدفع: البائع، أم المشتري، أم الاثنان، وبأي نسبة؟
- التوقيت: عند توقيع العقد الابتدائي، أم عند استلام المقدم؟
- الأقساط: إذا بيعت الوحدة بالتقسيط، هل تُدفع العمولة كاملة أم مع كل دفعة؟
- الضرائب: هل الرقم شامل الضرائب أم لا؟ اسأل محاسبك.
في مصر تحدد الاتفاقية بين الأطراف نسبة العمولة. وفي السعودية تنص المادة الرابعة عشرة من نظام الوساطة العقارية على أن العمولة 2.5% من قيمة الصفقة إن كانت بيعًا، ومن إيجار السنة الأولى فقط إن كانت إيجارًا، ما لم يتفق طرفا العقد كتابة على غير ذلك، ويدفعها الطرف المتعاقد مع الوسيط.
عقد تسويق عقاري والهيئة العامة للعقار في السعودية
إذا كنت تعمل في السعودية، فنظام الوساطة العقارية يحدد شكل العقد نفسه:
- المادة السابعة: يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوبًا، وأن يودع الوسيط نسخة منه لدى الهيئة، ولا يُحتج به إلا بذلك. ويجب أن يكون محدد المدة، فإن لم تُحدد فهي تسعون يومًا من تاريخ إبرامه.
- المادة الثامنة: يجوز للوسيط التعاقد مع وسيط آخر أو أكثر للتوسط في العقار، ما لم ينص العقد على غير ذلك. فإذا أردت منع ذلك، فاكتبه.
- المادة التاسعة: على الوسيط عند إبرام العقد مع المالك أن يحصل على صورة من إثبات ملكية العقار.
- المادة الحادية عشرة: على الوسيط تسجيل جميع عقود الوساطة والصفقات في المنصة الإلكترونية التابعة للهيئة.
- المادة الثالثة عشرة: يُحدد العربون باتفاق الأطراف بما لا يتجاوز 5% من قيمة الصفقة، وما زاد على ذلك يُعد مقدم ثمن، ولا يجوز للوسيط الاحتفاظ بالعربون ضمانًا لحقه.
وتتولى الهيئة، بحسب المادة الخامسة، إعداد نماذج العقود الإلزامية والاسترشادية. فإذا كنت تبحث عن عقد تسويق عقاري معتمد من الهيئة العامة للعقار، فابدأ من منصة الهيئة لا من نموذج منشور على مجموعة.
عقد تسويق عقاري في مصر: ما الذي يفرضه القانون؟
لا نعرف نموذجًا حكوميًا موحدًا منشورًا لعقد التسويق العقاري في مصر. لكن ثلاثة نصوص رسمية تؤثر في عقدك:
- القيد في سجل السماسرة العقاريين. القانون رقم 120 لسنة 1982 وتعديلاته يحظر مزاولة السمسرة العقارية لغير المقيدين في السجل، فاكتب رقم القيد في العقد. وشرحنا خطوات القيد في دليل رخصة تسويق عقاري.
- الاحتفاظ بالسجلات. الضوابط الرقابية لسماسرة العقارات الصادرة عن وزارة التجارة والصناعة تلزم السمسار بالاحتفاظ بالتعاقدات ومستندات تحقيق الشخصية والمراسلات مع العملاء مدة لا تقل عن خمس سنوات من انتهاء التعاقد.
- الترخيص قبل الإعلان. تنص المادة 15 من قانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018 على أنه لا يجوز الإعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد على بيعها إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء. فإذا كنت تسوق وحدات تحت الإنشاء، فاطلب رقم الترخيص من المطور، واجعل تقديمه التزامًا عليه في العقد.
وما بعد ذلك من صياغة وبنود جزائية وجهة نزاع، يحدده محاميك.
طريقة عمل عقد تسويق عقاري خطوة بخطوة
- اجمع المستندات: هوية المالك أو سجل الشركة، ومستند الملكية، وترخيص البناء للوحدات الجديدة.
- اتفق على النقاط الحاسمة أولًا: الحصرية والمدة والسعر والعمولة.
- املأ البنود الاثني عشر في الجدول السابق، ولا تترك بندًا فارغًا.
- أضف ملحقًا بالوحدات وأسعارها وخطط سدادها إذا كانت أكثر من وحدة.
- اعرض الصيغة على محامٍ متخصص في العقود العقارية.
- وقّع نسختين، واحتفظ بنسخة يسهل استرجاعها مع ملف العميل.
- في السعودية: أودع العقد وسجّله في منصة الهيئة.
طريقة إلغاء عقد تسويق عقاري
إلغاء العقد يكون سهلًا عندما يكون مكتوبًا فيه. لذلك يجب أن ينص العقد على:
- أسباب الإنهاء: انتهاء المدة، أو الإخلال بالتزام، أو اتفاق الطرفين.
- مدة الإخطار وطريقته، مثل خطاب مسجل أو بريد إلكتروني.
- العملاء الذين قدمهم المسوق قبل الإلغاء: هل يستحق عمولتهم إذا اشتروا خلال مدة معينة؟
- إعادة المواد: المفاتيح والمستندات، وحذف الإعلانات المنشورة.
وإذا لم يتضمن عقدك بندًا للإنهاء، فلا تتصرف منفردًا: اسأل محاميًا قبل إرسال أي إخطار. وفي السعودية، العقد الذي لم تُحدد مدته ينتهي بمرور تسعين يومًا بحكم المادة السابعة.
لماذا لا ننشر نموذج عقد تسويق عقاري Word جاهزًا؟
يبحث كثيرون عن نموذج عقد تسويق عقاري Word أو صيغة عقد تسويق عقاري للتحميل. لا نقدم هنا ملفًا للتنزيل، لسببين: النموذج العام لا يعرف حالتك من حيث الحصرية والعقار والعمولة، والصيغة القانونية مسؤولية محاميك. استخدم الجدول السابق قائمةَ فحص لأي نموذج تحصل عليه.
داخل Buildoura، بحسب موقعه في أكتوبر 2026، توجد قوالب عقود للبيع والإيجار والحجز يمكن تعديلها وإرسالها للعميل، مع توقيع إلكتروني من الهاتف، وتتبع حالة كل عقد: مسودة، وبانتظار التوقيع، وموقّع، وملغى. ويوضح الموقع أن Buildoura لا يحل محل المراجعة القانونية، فصياغة العقد مسؤولية فريقك القانوني. وميزته أن العقد يبقى مرتبطًا بملف العميل والصفقة في الـ CRM. وللمزيد، راجع دليل اختيار برنامج عقارات.
ومن جهة المشتري، شرحنا بنود عقد شراء الوحدة نفسها في دليل عقارات العاصمة الإدارية.
الأسئلة الشائعة
ما البنود الأساسية في عقد التسويق العقاري؟
الأطراف وبيانات قيد المسوق، والعقار ومستند ملكيته، ونطاق العمل، والحصرية، والمدة، والسعر وصلاحية التفاوض، والعمولة وأساس حسابها ووقت استحقاقها، والعملاء بعد انتهاء العقد، والإعلانات، والمصروفات، والإنهاء والنزاعات.
ما الفرق بين عقد التسويق الحصري وغير الحصري؟
الحصري يمنح مسوقًا واحدًا حق التسويق خلال المدة، وغالبًا مقابل التزامات أكبر منه. وغير الحصري يسمح للمالك بالتعامل مع أكثر من مسوق. وفي الحصري حدد كتابة: هل يحق للمالك البيع بنفسه؟
هل يوجد نموذج عقد تسويق عقاري معتمد؟
في السعودية تتولى الهيئة العامة للعقار إعداد نماذج العقود الإلزامية والاسترشادية، ويجب إيداع عقد الوساطة لديها. وفي مصر لا نعرف نموذجًا حكوميًا موحدًا منشورًا، فاستخدم قائمة البنود في هذا الدليل واعرض صيغتك على محامٍ.
متى يستحق المسوق العقاري عمولته؟
في الوقت الذي يحدده العقد: عند توقيع عقد البيع، أو عند سداد المقدم، أو غير ذلك. وإذا لم يحدده العقد يبدأ النزاع، فاكتبه صراحة، واكتب كذلك حكم العملاء الذين قدمهم المسوق قبل انتهاء العقد.
كيف ألغي عقد تسويق عقاري؟
اتبع بند الإنهاء في العقد: السبب، ومدة الإخطار، وطريقته. وإذا لم يوجد بند، فاستشر محاميًا قبل أي خطوة. وفي السعودية، عقد الوساطة غير محدد المدة ينتهي بعد تسعين يومًا من إبرامه.
هل يجوز تسويق وحدات قبل ترخيص البناء في مصر؟
تنص المادة 15 من قانون حماية المستهلك على عدم جواز الإعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد على بيعها إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء. اطلب رقم الترخيص من المطور قبل أي إعلان، واجعله التزامًا في العقد.
كتبته هالة مصطفى، Real-Estate Solutions Lead في Buildoura. هذا الدليل معلومات عامة وليس استشارة قانونية؛ اعرض أي عقد على محامٍ قبل التوقيع.
عقودك متفرقة بين الورق وواتساب؟ جرّب Buildoura مجانًا واربط كل عقد بعميله وصفقته.
عايز تنظم عقودك وعملاءك في مكان واحد؟
سيب بياناتك، وفريق Buildoura يوريك إزاي العقد يتربط بالعميل والصفقة في الـ CRM.